9月4日，深圳掛牌一宗現(xiàn)房銷(xiāo)售宅地，要求“全部現(xiàn)房銷(xiāo)售”，由此引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)于“深圳迎來(lái)現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)代”的猜想。事實(shí)上2024實(shí)盤(pán)配資公司，早在北上廣深一線(xiàn)城市早已開(kāi)始試點(diǎn)掛牌現(xiàn)房銷(xiāo)售的地塊，只是“全部現(xiàn)房銷(xiāo)售”的地塊并不多見(jiàn)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，自2023年以來(lái)，新房銷(xiāo)售下降明顯，但市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化是期房銷(xiāo)售下降，現(xiàn)房銷(xiāo)售增長(zhǎng)，二手房銷(xiāo)售穩(wěn)定。因此，現(xiàn)房銷(xiāo)售順應(yīng)市場(chǎng)需求變化，也有利于驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求動(dòng)力，尤其是保障房要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，能提高保障房對(duì)市場(chǎng)的吸引力。

　　深圳近67億掛牌一宗現(xiàn)房銷(xiāo)售宅地

　　9月4日，深圳公共資源交易中心掛牌了一宗編號(hào)為A219-0080的涉宅地塊。該地塊位于寶安區(qū)航城街道、福永街道，土地面積約18.16萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約28.99萬(wàn)平方米，容積率為1.6，掛牌起始價(jià)約66.65億元。

　　根據(jù)出讓公告，該地塊以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，如有2個(gè)或2個(gè)以上相同最高報(bào)價(jià)的，則通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。值得一提的是，該宗地內(nèi)的普通商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。同時(shí)，該宗地可按照“交地即交證”模式辦理相關(guān)登記手續(xù)，意向競(jìng)買(mǎi)人須在申請(qǐng)確認(rèn)競(jìng)買(mǎi)資格時(shí)提供《關(guān)于“交房即發(fā)證”的承諾函》。

　　全部現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)并不是首次出現(xiàn)，2016年龍華區(qū)就曾有一宗地塊開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。2023年，深圳土拍中首次引入“競(jìng)現(xiàn)房面積”環(huán)節(jié)。其中，2023年8月，深圳出讓編號(hào)為A001-0212的一宗宅地，后期項(xiàng)目案名為“中鐵能建閱臻府”，該地塊現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積競(jìng)至上限，占住宅總建筑面積的約一半。而此次“全部現(xiàn)房銷(xiāo)售”推出，是否意味著深圳期房時(shí)代將要成為歷史？

　　對(duì)此，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“這只是單宗地的交易方案”，并不意味著今后深圳土拍中的地塊都會(huì)要求全部現(xiàn)房銷(xiāo)售。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳在房地產(chǎn)新模式的探索上一直走在前面。2023年以來(lái)，深圳已經(jīng)出讓了2宗現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。相比之下，其他地區(qū)探索現(xiàn)房銷(xiāo)售的難度較大，原因是市場(chǎng)需求潛力小，房企現(xiàn)房銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的意愿和能力低。而對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，不僅市場(chǎng)需求潛力大，類(lèi)似深鐵、安居等企業(yè)現(xiàn)房銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)能力也較強(qiáng)。尤其是以剛需主導(dǎo)的深圳市場(chǎng)，對(duì)于低成本、品質(zhì)好的房子需求更加迫切，推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的內(nèi)在動(dòng)力更強(qiáng)。

　　李宇嘉進(jìn)一步表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售有利于驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)需求動(dòng)力。尤其是保障房要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，能提高保障房對(duì)市場(chǎng)的吸引力。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)會(huì)下降，但考慮到近年來(lái)新盤(pán)20%左右的去化率，如果能提振銷(xiāo)售規(guī)模，自然會(huì)對(duì)沖利潤(rùn)率的下降。

　　一線(xiàn)城市引領(lǐng)推進(jìn)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”

　　現(xiàn)房銷(xiāo)售一直是業(yè)內(nèi)較為關(guān)注的話(huà)題。8月23日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在土地出讓時(shí)就約定實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，結(jié)合實(shí)踐制定配套政策。

　　現(xiàn)房銷(xiāo)售，即買(mǎi)家所見(jiàn)即所得，縮短交付時(shí)間也降低了維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)于房企而言，無(wú)形中增加了許多成本壓力。為此，以北京、深圳、上海為代表的一線(xiàn)城市最早試點(diǎn)在土地市場(chǎng)的“競(jìng)現(xiàn)房面積”。比如，北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)首次試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積地塊。彼時(shí)，大興區(qū)黃村海戶(hù)新村地塊近一半的商品房實(shí)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。2022年，在北京首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積程序。

　　上海則是更早探索現(xiàn)房銷(xiāo)售的城市。2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競(jìng)拍，地塊在預(yù)出讓合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

　　此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年至今，廣東、山東、四川、山西、安徽、浙江等多個(gè)省份的部分城市均表示將推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，與此同時(shí)，各地在推進(jìn)配售型保障房建設(shè)時(shí)就要求“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

　　比如，今年8月6日至8月15日公開(kāi)征求公眾意見(jiàn)的《廣州市配售型保障性住房管理辦法》中提到，廣州配售型保障性住房全部要求為現(xiàn)房銷(xiāo)售。此外，今年8月，廣州多部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推行廣州“購(gòu)房即交房、交證”工作的通知》，為切實(shí)保障“去庫(kù)存”“保交樓”“防爛尾”工作，廣州推行新建住房購(gòu)房即交樓、交證。

　　部分典型城市現(xiàn)房銷(xiāo)售政策一覽

　　新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者根據(jù)公開(kāi)信息整理。

　　現(xiàn)房銷(xiāo)售占比呈現(xiàn)逐步提升趨勢(shì)

　　“現(xiàn)房銷(xiāo)售是順應(yīng)市場(chǎng)需求變化。”李宇嘉認(rèn)為，自2023年以來(lái)，盡管樓市不太景氣，新房銷(xiāo)售下降更明顯，但市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化是期房銷(xiāo)售下降，現(xiàn)房銷(xiāo)售增長(zhǎng)，二手房銷(xiāo)售穩(wěn)定。這說(shuō)明，居民對(duì)期房能否交付有擔(dān)憂(yōu)。目前買(mǎi)房的都是剛需，買(mǎi)了馬上住，只有現(xiàn)房或二手房能滿(mǎn)足需求。

　　在李宇嘉看來(lái)，現(xiàn)房銷(xiāo)售是提振市場(chǎng)信心的關(guān)鍵。目前，提振市場(chǎng)信心是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)鍵，而確保新房交付是提振信心的切入點(diǎn)。購(gòu)房者之所以不敢買(mǎi)期房，主要原因就是擔(dān)心交付不了或貨不對(duì)板。2023年以來(lái)，全國(guó)新房銷(xiāo)售下滑，如此縮量，單靠需求端政策刺激是沒(méi)有多大作用的，關(guān)鍵在于供給側(cè)改革，推進(jìn)新房銷(xiāo)售，才能把市場(chǎng)的信心逐步修復(fù)。

　　值得關(guān)注的是，在當(dāng)前的房地產(chǎn)銷(xiāo)售格局中，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比明顯提升的趨勢(shì)正逐步顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年，我國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積約2.52億平方米，同比增長(zhǎng)18%，現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已經(jīng)達(dá)到22.5%。

　　此外，據(jù)華泰證券研報(bào)，2021年至2023年，國(guó)內(nèi)現(xiàn)房占商品住宅銷(xiāo)售面積的比重從10.4%提升至18.7%。2024上半年，全國(guó)商品住宅期房銷(xiāo)售面積2.9億平方米，同比減少31%；現(xiàn)房銷(xiāo)售面積1.1億平方米，同比增加23%。

　　不過(guò)，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，在全面推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售前，部分城市或需進(jìn)一步完善供給端政策，穩(wěn)定供給預(yù)期。短期來(lái)看預(yù)售制改革或仍將循序漸進(jìn)，全面取消預(yù)售制預(yù)計(jì)仍需要一定時(shí)間。

　　新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者袁秀麗2024實(shí)盤(pán)配資公司